Články

Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za posledné desaťročia

Slovensko čaká jedna z najväčších právnych zmien za posledné desaťročia. Nový Občiansky zákonník nahradí doterajšie, často neprehľadné a roztrúsené pravidlá a zjednotí úpravu rodinných vzťahov, dedenia aj zmluvných záväzkov. Výrazný zásah pocítia najmä nájomcovia a prenajímatelia, pretože práve oblasť nájmov prejde zásadnou premenou.

⌛ Tik-tak. Vaša pôda stráca hodnotu, ak máte cudzie inžinierske siete.

Do 31. 03. 2029 musíte urobiť jedno zásadné rozhodnutie.

Predstavte si, že vám sused na vašom dvore bez opýtania zaparkuje auto a povie, že tam proste bude stáť. Zadarmo. Asi by ste to nenechali len tak, však?

Presne to sa však deje na tisíckach slovenských pozemkov. Rozdiel je len v tom, že namiesto auta sú tam káble, potrubia a stĺpy.

PREČO SA O TOMTO MLČÍ?

Vlastniť pôdu je symbol istoty. Je to vaše dedičstvo, priestor pre domov alebo podnikanie. Ale energetické a vodárenské spoločnosti sa spoliehajú na jednu vec: na vašu nečinnosť. Každá rúra či drôt, o ktorom „papierovo“ nikto nevie, potichu odhryzáva z ceny vášho majetku. Pri predaji alebo stavbe domu to pocítite najviac – vtedy, keď už bude neskoro.

ČO SA MENÍ

Od apríla 2025 platí na Slovensku nový stavebný zákon. Ten prináša digitálny systém URBION a jednu neúprosnú správu:

• Máte právo na férové finančné odškodné, ale musíte oň požiadať do 2 až 3 rokov.

• Ak máte na pozemku staré siete „načierno“, máte čas na ich legalizáciu alebo námietku len do 31. marca 2029.

• Potom sa dvere zatvoria. Navždy.

AKO TO OVPLYVNÍ VÁŠ MAJETOK V ROKOCH 2025 A 2026?

KONKRÉTNY PLÁN: ČO UROBIŤ DNES?

Starostlivosť o pozemok nie je len o kosení trávy. Je to o právnej čistote.

1. Otvorte kataster: Pozrite si časť „C“ (ťarchy) na liste vlastníctva. Ak tam sieť nie je zapísaná, ale reálne na pozemku je, začnite konať.

2. Sledujte digitálnu schránku: Oznámenia o výstavbe už nechodia len poštou. V systéme URBION vám lehoty plynú okamžite.

3. Zabezpečte si dôkazy: Ak vám energetici ničia plot alebo úrodu pri opravách, foťte. Máte nárok na uvedenie do pôvodného stavu.

NEMUSÍTE V TOM BYŤ SAMI

Chápeme, že študovať paragrafy a technické nákresy je to posledné, čo chcete po práci robiť. Preto sme pre vás zostavili tím odborníkov, ktorým dôverujeme:

• Naši právnici vybojujú vaše odškodné. Vedia, ako hovoriť s korporáciami, aby vás neodbili prázdnymi frázami.

• Náš projektant vyrieši „technickú reč“. Zameria siete, pripraví dokumenty a správne ich nahrá do digitálnych systémov.

Urobte si v majetku poriadok, kým je čas na vašej strane. Stačí mi odpovedať na tento e-mail. Pozrieme sa na váš list vlastníctva, preveríme situáciu a povieme vám, či máte nárok na peniaze. Úplne ľudsky a bez nátlaku.

Nedovoľte, aby dátum 31. 03. 2029 rozhodol o vašom majetku za vás.

Ján Ovák, RSc. Váš realitný profesionál

Nájomník z KVP: Prečo som majiteľovi neodporučil  prvého záujemcu

Ako prebieha profesionálny prenájom bytu: Prípadová štúdia Hemerkova, Košice - KVP

Viete, čoho sa majitelia bytov boja najviac? Nie je to prázdny byt, ale ZLÝ NÁJOMNIK. Ten, kvôli ktorému vám o druhej ráno volajú nahnevaní susedia, alebo ten, po ktorom zostane len spúšť a nezaplatené účty.

Včera som na Hemerkovej ulici v Košiciach - sídlisko KVP odovzdal kľúče od jednoizbového bytu. Mohol som to urobiť už pred dvoma týždňami, ale neurobil som to. Tu je príbeh o tom, prečo sa v realitách oplatí „merať desaťkrát“, kým raz podpíšete zmluvu.

Prečo to robím inak: Pokoj je drahší ako nájomné

Keď po roku odišiel predchádzajúci nájomca, majiteľ ma oslovil s jasnou prosbou: „Potrebujem niekoho slušného. Tieto peniaze mi pomáhajú platiť mesačné výdavky, nemôžem si dovoliť výpadok alebo problémy.“

Pekné fotky a video sú dnes základ (to robí každý, kto to myslí vážne). Moja skutočná práca sa však deje vtedy, keď zložím telefón po rozhovore so záujemcom. Mojou úlohou je byť prísnym sitom.

Moje kroky, ktoré majiteľovi šetria nervy:

• Otázky „na telo“ už v telefóne: Pýtam sa na prácu, príjem aj to, prečo sa sťahujú. Ak niekto zahmlieva už pri prvom hovore, na obhliadku ho nevolám. Šetrím tým čas majiteľovi aj sebe.

• Preverenie v zoznamoch dlžníkov: V dnešnej dobe už nestačí dať na „dobrý pocit“. Pozerám sa do verejných zoznamov exekúcií a hľadám, či záujemca nedlhuje štátu alebo poisťovniam. Ak má niekto dlhy všade naokolo, je veľká šanca, že raz prestane platiť aj nájom.

• Jasné pravidlá hry: Hneď na začiatku vysvetľujem, čo v zmluve vyžadujeme. Ak niekto hľadá kľučky už pri podpise, nie je to ten správny človek pre nás.

„Dobrý nájomník je ten, o ktorom majiteľ ani nevie – až kým mu nepípne správa z banky, že prišli peniaze.“

3 týždne a 10 obhliadok, kým sme našli „toho pravého“

Cez telefón som hovoril s desiatkami ľudí. Na byte som sa stretol s desiatimi. Mohol som byt prenajať hneď prvému, ktorý mal v ruke peniaze, ale niečo mi nesedelo. Tak sme čakali.

Nakoniec sme našli človeka, ktorý nielenže má stabilnú prácu, ale k bytu sa bude správať ako k vlastnému. Výsledkom je podpísaná zmluva, podrobný zápis o stave bytu s fotkami (aby neskôr nevznikli hádky) a pevný stisk ruky.

Prečo majitelia v Košiciach spolupracujú so mnou?

1. Šetria čas: Majiteľ nestrávil ani minútu zbytočnými telefonátmi a obhliadkami s ľuďmi, ktorých by sme nechceli..

2. Majú istotu: Moje preverovanie odhalí problémy, ktoré pri bežnom rozhovore človek nezistí.

3. Dôvera: Tento majiteľ si cez mňa byt kedysi kúpil a dnes mi ho zveril na prenájom. To nie je len obchod, to je partnerstvo, ktoré funguje roky.

Hľadáte nájomníka, alebo hľadáte pokojný spánok? Ak to druhé, som tu pre vás.

Ján Ovák, RSc. | INFOREAL realitná kancelárie
Tel.: +421 917 838 032
E-mail: ovak@inforeal.sk

Získali ste nárok na energopomoc? Počítajte so zmenami!

Slovensko zasiahla “vlna” energopomoci, ktorú môžete dostať od štátu, pokiaľ máte vysoké ceny energií. Samozrejme, je potrebné splniť niekoľko podmienok, aby ste mali nárok na získanie energopomoci, no už prichádzajú aj prvé zmeny.

Skryté vady na nehnuteľnosti: kedy máte nárok na odstúpenie od zmluvy a kedy na zľavu z ceny?

Kúpa nehnuteľnosti je veľká životná udalosť. O to horšie pôsobí zistenie, že byt alebo dom má skryté vady, o ktorých predávajúci mlčal. Mnohí kupujúci sa v tejto situácii pýtajú, aké majú vlastne práva. Podľa zákona existujú dve možnosti, buď odstúpenie od zmluvy alebo uplatnenie si zľavy z kúpnej ceny. Výber závisí najmä od závažnosti zistených vád.

Ovplyvní ďalšia konsolidácia dostupnosť bývania na Slovensku?

Ďalší z pripravovaných konsolidačných balíkov ovplyvní s veľkou pravdepodobnosťou aj situáciu na realitnom trhu. Vyššie dane, odvody a celkovo slabší ekonomický rast sa prejaví aj na správaní majiteľov nehnuteľností. Mnohí z tých, ktorí vlastnia investičné nehnuteľnosti ako byty, domy či rekreačné objekty, budú musieť pravdepodobne predajom niektorej z nehnuteľností uľahčiť svojmu rozpočtu.

Do katastra sa už tak ľahko nedostaneme. Ako nás to ovplyvní?

Od júla budúceho roka nás čakajú veľké zmeny v prístupe k údajom z katastra nehnuteľností. Doposiaľ sme si mohli kedykoľvek pozrieť list vlastníctva, mená majiteľov, ich adresy či dokonca dátumy narodenia. Od júla 2026 to už také jednoduché nebude. Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky totiž plánuje zaviesť povinnú autentifikáciu cez elektronický občiansky preukaz (eID). Znamená to, že bez prihlásenia sa cez eID sa k týmto údajom už nikto nedostane a navyše už nebude možné prezerať informácie o cudzom majetku. Na jednej strane to vyzerá ako ochrana osobných údajov a majetku, no v realite táto zmena spôsobí veľké problémy.

Takto si môžete dovoliť kúpiť investičný byť aj s priemerným platom

Investičný byt bol kedysi doménou bohatých, no pasívny príjem z prenájmu si dokáže vybudovať aj bežná slovenská domácnosť. Ako na to? Pomôže vám správny finančný plán, dobrá lokalita a hypotéka, ktorú bude za vás splácať nájomník. Vďaka týmto tipom zistíte, že kúpa investičného bytu nakoniec môže byť aj pre vás.

Prenajímate nehnuteľnosť cez ubytovacie platformy? Toto by ste mali vedieť

Ak prenajímate svoj byt, apartmán, dom či chatu alebo inú nehnuteľnosť cez Airbnb alebo Booking, treba si uvedomiť, že nejde len o jednoduchý prenájom – ide o poskytovanie ubytovacích služieb, nie len o klasický nájom nehnuteľnosti, ako to poznáme podľa zákona. To znamená, že právne ide o živnosť, najmä ak poskytujete aj služby navyše, ako upratovanie či výmenu posteľnej bielizne.

Môže si realitka nechať rezervačný poplatok, aj keď si byt nakoniec nekúpite?

Ak kupujete byt alebo dom cez realitnú kanceláriu, zrejme narazíte aj na tzv. rezervačnú zmluvu. Tá slúži na to, aby realitná kancelária zastavila inzerciu nehnuteľnosti a neponúkala ju ďalším záujemcom. Na oplátku ale musíte zvyčajne zaplatiť rezervačný poplatok, niekedy sa označuje ako blokovací depozit či preddavok. No čo ak si kúpu nakoniec rozmyslíte alebo nedostanete úver? Má realitka právo si peniaze nechať?